O sócio que possui imóvel alugado para sua escola deve declarar esse bem no IRPF 2026 como patrimônio e informar os rendimentos de aluguel na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica. O aluguel é tributado com IRRF retido na fonte, conforme IN RFB nº 2.312/2026.
O imóvel da escola pertence ao sócio? Entenda os riscos
O imóvel utilizado pela escola pode ser de propriedade do sócio pessoa física ou da própria pessoa jurídica (PJ). A distinção é fundamental para evitar mistura patrimonial, que pode gerar autuações fiscais e problemas legais.
Quando o imóvel é do sócio, deve haver contrato formal de locação entre o sócio (locador) e a escola (locatária). Esse contrato é obrigatório para comprovar a relação comercial e evitar caracterização de distribuição disfarçada de lucros.
Sem contrato, a Receita Federal pode entender que o imóvel integra o patrimônio da empresa, gerando riscos de autuação por falta de escrituração correta e possível tributação adicional.
Citação Legal:
“A ausência de contrato de locação entre pessoa física e jurídica pode configurar confusão patrimonial, sujeitando o sócio a autuações fiscais.”
— Lei nº 9.430/1996, art. 64
Como declarar o aluguel recebido da escola?
O aluguel pago pela escola ao sócio deve ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica” do IRPF 2026. É necessário informar o CNPJ da escola, o valor bruto recebido e o IRRF retido na fonte.
A retenção do IRRF é obrigatória para aluguéis pagos por pessoa jurídica a pessoa física, conforme previsto no artigo 64 da Lei nº 9.430/1996. A escola deve recolher o imposto e informar via EFD-Reinf.
O sócio declara o valor bruto recebido e o imposto retido, que será compensado no cálculo do IR devido.
Citação Legal:
“Os pagamentos de aluguel efetuados por pessoa jurídica a pessoa física estão sujeitos à retenção do IRRF na fonte, conforme art. 64 da Lei nº 9.430/1996.”
Instrução Normativa RFB nº 2.312/2026
IRRF na fonte vs. Carnê-Leão: qual se aplica?
A tributação do aluguel depende do pagador: se pessoa jurídica (PJ), o IRRF é retido na fonte pela escola. Se o aluguel for recebido de pessoa física (PF), o sócio deve recolher o imposto via Carnê-Leão.
| Pagador do Aluguel | Forma de Tributação | Base Legal |
|---|---|---|
| Pessoa Jurídica | IRRF retido na fonte pela escola | IN RFB nº 2.145/2023 |
| Pessoa Física | Carnê-Leão pelo sócio | Instrução Normativa RFB nº 2.312/2026 |
No caso de escolas particulares em Barueri, Alphaville, Tamboré, Osasco e Carapicuíba, o mais comum é o aluguel pago pela PJ, com retenção na fonte.
Citação Legal:
“A retenção do IRRF na fonte é obrigatória para pagamentos efetuados por pessoa jurídica a pessoa física, conforme IN RFB nº 2.145/2023.”
Receita Federal do Brasil
Despesas dedutíveis do aluguel
O sócio pode deduzir despesas relacionadas ao imóvel alugado para a escola, reduzindo o rendimento tributável do aluguel. As principais despesas dedutíveis são:
- IPTU pago pelo proprietário
- Condomínio e taxas administrativas
- Reformas e manutenção necessárias para conservação
- Seguro do imóvel
Essas despesas devem ser comprovadas por documentos fiscais e discriminadas na declaração para efeito de dedução.
| Despesa | Dedutibilidade | Observação |
|---|---|---|
| IPTU | Dedutível | Desde que pago pelo proprietário |
| Condomínio | Dedutível | Taxas ordinárias |
| Reformas | Dedutível | Somente manutenção e conservação |
| Seguro do imóvel | Dedutível | Comprovado por apólice |
Como calcular o ganho de capital na venda do imóvel?
Ao vender o imóvel da escola, o sócio deve apurar o ganho de capital, que é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição corrigido.
Fórmula:
Ganho de Capital = Preço de Venda – Custo de Aquisição
O imposto sobre ganho de capital varia conforme a alíquota progressiva, podendo chegar a 15% para imóveis residenciais e comerciais. Para cálculo e declaração, o programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal deve ser utilizado.
É importante guardar documentos que comprovem o custo de aquisição, despesas com melhorias e corretagem, pois impactam diretamente no cálculo.
Imóveis em Alphaville, Tamboré e Barueri: atenção redobrada
Regiões como Alphaville, Tamboré e Barueri apresentam valorização imobiliária significativa, o que exige atenção especial na declaração do IRPF.
Sócios com múltiplos imóveis alugados para escolas devem observar o cruzamento de informações pela Receita Federal, por meio do DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) e DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias).
A omissão ou erro na declaração pode gerar autuações e multas elevadas.
MR Contábil: Especialistas em patrimônio de donos de escolas
Na MR Contábil, em Barueri, oferecemos consultoria especializada para sócios e donos de escolas particulares. Garantimos a correta declaração do imóvel, aluguel e patrimônio no IRPF 2026, evitando riscos fiscais.
Conte com nossa equipe para orientações precisas em Alphaville, Tamboré, Osasco e Carapicuíba. Entre em contato pelo WhatsApp (11) 94335-0495 e assegure sua conformidade tributária.
Cruzamento de dados imobiliários pela Receita Federal
A Receita Federal utiliza o cruzamento de dados imobiliários por meio da DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias) e da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias).
Essas declarações obrigatórias permitem o monitoramento detalhado das transações e rendimentos relacionados a imóveis.
Assim, a Receita consegue identificar inconsistências entre a evolução patrimonial do sócio e os rendimentos declarados no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).
Quando a evolução patrimonial do sócio não condiz com os rendimentos informados, a Receita pode iniciar uma fiscalização ou solicitar esclarecimentos.
Essa discrepância pode indicar omissão de rendimentos ou ganhos de capital não declarados, gerando autuações e multas.
Por isso, é fundamental que o sócio mantenha a contabilidade imobiliária rigorosa e alinhada às normas fiscais vigentes.
A MR Contábil, com unidades em Barueri e Alphaville, oferece suporte especializado para blindar o patrimônio dos sócios de escolas.
A empresa realiza análises detalhadas das declarações imobiliárias e orienta sobre a correta escrituração dos imóveis e aluguéis.
Dessa forma, evita riscos fiscais e assegura a conformidade com a legislação, protegendo o patrimônio e a reputação dos clientes.
Holding familiar para donos de escolas com múltiplos imóveis
A criação de uma holding familiar pode ser uma estratégia eficiente para donos de escolas que possuem múltiplos imóveis.
Essa estrutura jurídica permite organizar os bens imobiliários em uma única entidade, facilitando a gestão patrimonial e sucessória.
Além disso, a holding pode proporcionar vantagens tributárias, como a redução da carga fiscal sobre aluguéis e ganhos de capital.
No contexto do IRPF dos sócios em cidades como Osasco, Carapicuíba e região, a holding familiar contribui para uma melhor distribuição dos rendimentos e planejamento tributário.
Ao concentrar os imóveis na holding, o sócio pode evitar a tributação direta sobre os bens e otimizar a declaração de rendimentos. Assim, a estratégia promove maior segurança jurídica e eficiência fiscal para os proprietários de escolas.
FAQ
O imóvel da escola entra na declaração do sócio?
Sim. O imóvel pertence ao sócio pessoa física e deve constar no patrimônio da declaração do IRPF.
1- Preciso pagar Carnê-Leão sobre o aluguel que recebo da escola?
Não, se o aluguel for pago pela pessoa jurídica (escola), o IRRF é retido na fonte. Carnê-Leão é para aluguéis recebidos de pessoa física.
2- Como declarar a venda de um imóvel que estava alugado para a escola?
Apure o ganho de capital usando o programa GCAP e informe na declaração do IRPF, considerando custo de aquisição e despesas comprovadas.
3- O que é DOI e DIMOB?
São declarações obrigatórias para informar operações imobiliárias e atividades imobiliárias à Receita Federal, usadas para cruzamento de dados.
4- Posso deduzir reformas feitas no imóvel alugado para a escola?
Sim, desde que sejam reformas para manutenção e conservação, devidamente comprovadas por notas fiscais.
Revisado por: Contador Responsável, CRC-SP n° 166816/O-0, MR Contábil — Especialistas em Contabilidade para Escolas em Barueri.
Última atualização: Maio de 2026.
